商品房买(mǎi)卖指引
【导读:商品房买(mǎi)卖,属于老百姓(xìng)生活中的大(dà)额交(jiāo)易,购(gòu)房者应选择规模大、信誉好的开发商(shāng),必要时由(yóu)律师提(tí)供开(kāi)发商资(zī)信调查、合同(tóng)审(shěn)查等法律服(fú)务,做好事前(qián)预(yù)防,避免受到损失。】
一、开发商的(de)主体资格
查验五证:
1、土地使用权证。应以出让(ràng)方式取(qǔ)得,划拨土地(dì)和集(jí)体土地均(jun1)不得进行(háng)房地产(chǎn)开发。居民用(yòng)地为70年;工业用地为50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年;商业、旅游、娱乐用地为40年;综合或者其他用地为50年。查验土地使用权有无查封(fēng)、抵押(yā)的情况,如有抵押(yā)情形,根椐《物权法(fǎ)》一百八十二条,土地使用权抵押(yā),土地上房产应一并抵(dǐ)押,出现此种(zhǒng)情形,可(kě)能(néng)导致购房(fáng)合同无效。
2、建设(shè)用地规(guī)划许可(kě)证(zhèng)。该证件是(shì)办理土地(dì)许可(kě)证的前(qián)提,开(kāi)发用地的实际用途(tú)、性质、界限、容积(jī)率(lǜ)等应与开发商(shāng)提(tí)供的(de)建设用(yòng)地许(xǔ)可证载明的内容(róng)相符(fú)。
3、建(jiàn)设工程规划许可证。开(kāi)发商如果(guǒ)没有取得该证件,按照《城市规划法》,其开(kāi)发项目是违法的,将来无法取得房产证。城市规划部(bù)门(mén)有权责令开发(fā)商(shāng)停止建(jiàn)设,还(hái)可(kě)以限期拆除(chú)或者将违法建筑(zhù)没收。
4、建设工程施工许可证。该(gāi)证件是办理房屋(wū)产权证的必备要(yào)件,没(méi)有该证,购房者根本无法取(qǔ)得产权证。
5、商品房(fáng)预售许可证或者销售许可证。该证件是(shì)开(kāi)发商对外销(xiāo)售商品房合法证明文(wén)件,没有取得该证(zhèng)件,开发商不得对外销售(shòu)商品房。(1)注意该证件载明的开发商与商品房买卖合同的出(chū)卖(mài)人(rén)是否为同一个单位;(2)注意(yì)该证件是否包(bāo)含所要购买的楼盘;(3)查(chá)验(yàn)该证件是(shì)否存在(zài)转借、冒用他人许可证的情形。
【购房者可以登录大连市国土资源和房屋局网站www.gtfwj.dl.cn进行查验商品房预售许可证,并且(qiě)可以电话查询82185638(市区四区),其它区(qū)(市(shì))县向当地房屋局或规划局电(diàn)话查(chá)询。】
二、政府行为能否作为不可抗力(lì),免除开(kāi)发商逾期交房、逾期办证(zhèng)的违约责(zé)任
合同法第一百一十七规定:因不(bú)可(kě)抗力不能履行合同的,根椐不可抗(kàng)力(lì)的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外(wài)。当事人(rén)迟延履(lǚ)行发生不可抗力(lì)的,不能免除责任。不可抗力(lì)是指不能预见(jiàn)、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现(xiàn)为影(yǐng)响合同(tóng)履(lǚ)行的灾(zāi)难性事件(jiàn),既包括(kuò)自然(rán)力量,如(rú)地震、水(shuǐ)灾(zāi)、旱灾、暴风雪等;又包括社会异(yì)常行(háng)为,如战(zhàn)争、暴乱、军事封锁等。
审判(pàn)实践中(zhōng),关于政府(fǔ)行(háng)为是否纳入不可抗力争议(yì)很大,我们认为应区分(fèn)以下三(sān)种不同情(qíng)况:
1、当政府(fǔ)行为是基于(yú)社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如(rú)建设过程中发现文(wén)物遗址(zhǐ),高考、中考期间(jiān)不允许施工,迎接重(chóng)大社会活动导(dǎo)致停工等。
2、当政府(fǔ)行为针(zhēn)对(duì)特(tè)定领域、特定人作出的,应考虑为情事变更因素,应依(yī)公平原则,允许开发商进行合同(tóng)变更或者(zhě)解除合同(tóng)。如政府规划调整、市(shì)政配(pèi)套设施不(bú)到位(水电煤燃暧(ài)等),这是现阶段开发商面临(lín)的主要问题之(zhī)一,这(zhè)些因素开发(fā)商不可(kě)控,虽(suī)然水电煤燃暧(ài)已经大(dà)部分由(yóu)相应企业完(wán)成,但首先市政基础设(shè)施需由相(xiàng)关政府管理部门审批,而大部分企业是龚断企业且为国有独资(zī)公司,保留了较浓厚的行(háng)政色(sè)彩,且(qiě)与政府管理部门存在(zài)一定联系,很多时候不(bú)受市场规则与合同约定(dìng)的(de)控(kòng)制,我们认(rèn)为如果上述因素不考虑(lǜ)为情事变更因素,对(duì)开发商也同样显失(shī)公平,尽管(guǎn)1999年《合同法》没有规(guī)定情事变更原则,在立法缺失的情况下,可(kě)以依公平原则弥补(bǔ)法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均(jun1)规(guī)定了公平(píng)这一基本法(fǎ)律原(yuán)则,法院可以依法对当事人(rén)的情事(shì)变更的诉讼请求(qiú)予以支持。
3、当(dāng)政(zhèng)府行(háng)为是(shì)基于第三人的(de)过错做出的(de),则不能认定为不(bú)可抗力,不能免除违(wéi)约方(fāng)的(de)责任。如违(wéi)反规划超(chāo)建、改变容积率等。
三、房屋面积条款
建设部标准合同(开发商提供)第五条关于产权(quán)登记面积与合同约定(dìng)面积差异有两种处理(lǐ)方式:一是(shì)双方自行(háng)约定,有的约定为“按房屋产权证面积(jī)进行据实结算,多退少(shǎo)补”,一般(bān)情况下期房(fáng)的暂测面积(jī)与实测面积误差率不大(dà)时(shí)不会出现(xiàn)纠纷,但当(dāng)误差(chà)率(lǜ)较(jiào)大时,购(gòu)房者就要(yào)补交较多的(de)房屋差价款。二是按《关于审理商品房买卖(mài)合同纠纷案件适用法律若干问(wèn)题的解释》第十四条第二项,此种约定更有利于(yú)平衡(héng)各方利益。即面积(jī)误差(chà)比绝对值超过3%时,买受人有(yǒu)权(quán)退房,买受人不退房的,产权登(dēng)记面积(jī)大于合同约定(dìng)面积时,面(miàn)积误差(chà)比在3%以内(nèi)(含(hán)3%)部(bù)分的房价款由买(mǎi)受(shòu)人补足;超出3%部分的房价款由了出(chū)卖人承担,产权归买受人。
四、商(shāng)品(pǐn)房交钥匙应(yīng)注意的问题(tí)
商品房具备建设部标准合同第八(bā)条及第十(shí)四条规定(dìng)的交付使用条件,开发商应(yīng)书面通知(zhī)购房(fáng)者办理交(jiāo)付手续。购房(fáng)者(zhě)应根(gēn)据法律、法规(guī)规定及合(hé)同约定对住(zhù)宅设备(bèi)、设施的正常运行及房(fáng)屋(wū)各(gè)主要方面逐项进行验收,同时,开(kāi)发商应向购房者出(chū)示并提供(gòng)该合(hé)同第八条规定的证明文件和(hé)《建筑工程(chéng)竣工验收登记备案表》、房地产管(guǎn)理测绘部(bù)门实测房屋(wū)面积数据、《住宅质(zhì)量保证书》、《住宅使用说(shuō)明(míng)书》等证(zhèng)明文件。
五、住(zhù)宅质量保证书应包括哪些内容
《住宅质量保证书》是购房者要求开发商承担保修责任的有(yǒu)效凭证,交付使用的房屋如果存在(zài)质量问题,在保(bǎo)修期内,出卖(mài)人应承担修复责(zé)任;出卖人拒绝修复或在合(hé)理期限内拖延修复的(de),买受人(rén)可以自行或委(wěi)托他人修复。修复费用及修复期(qī)间造成的其它损失由出卖人承担。《住宅(zhái)质量(liàng)保证书》应(yīng)包括以下内容,在(zài)正常使用下,房屋建筑工(gōng)程(chéng)的最低保修期限为:(一)地基基础和主体结构工程(chéng),为(wéi)设计(jì)文件规定的该工程的合理使用年(nián)限;(二)屋面防水工(gōng)程、有防(fáng)水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏(lòu),为5年;(三)供(gòng)热与(yǔ)供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气(qì)系统、给排水管道、设备安装(zhuāng)为2年;(五)装(zhuāng)修工(gōng)程(chéng)为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和(hé)施工(gōng)单位约定。以上内(nèi)容应(yīng)写入《商品房质(zhì)量保证书》中,其约定(dìng)的保修期限(xiàn)不得短于(yú)以上最(zuì)低期限。
六(liù)、主(zhǔ)管部门(mén)没验收(shōu)的房子能交钥匙吗
对此(cǐ)问题司法理论界、实(shí)务界(jiè)认识不一,各地法(fǎ)院对于此类问(wèn)题判决不统一。建(jiàn)设部门、工(gōng)商部门联合制定的《商品房买卖合同》示(shì)范(fàn)文本第八条交(jiāo)付期限中,双方(fāng)可以约定“商品房(fáng)经(jīng)验收合格”即可(kě)交付使(shǐ)用(yòng)(即建设、设计、施工、监理单位(wèi)进(jìn)行验收),有些法律(lǜ)研(yán)究者认为该条款违反了《城(chéng)市房地产开发经(jīng)营管理条例》第十七(qī)条规定:“房地产开发(fā)项目(mù)竣工,经验收(shōu)合格后,方可使用;未经验收或者(zhě)验收不合格,不得交付”、“房地产项目峻工后,房地(dì)产开发企业应当向项目所在地的县级以上人(rén)民政府房地产开发主管部门提出峻工验收申请。房地产(chǎn)开发主管部门应当在收到峻工验收申请之日(rì)起30日内对涉及公(gōng)共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防(fáng)、人防等有关部门或(huò)者单(dān)位进(jìn)行验收。”
我们认为(wéi)商(shāng)品房验收标准问题(tí),建设管(guǎn)理、工商管理部门主要(yào)从(cóng)行(háng)业管理角度出发,其示范合(hé)同具有一(yī)定(dìng)的(de)合理性,也符合现阶(jiē)段(duàn)国情,因为综合验收(shōu)由于(yú)各种原因(yīn)有时(shí)久拖不决,如此一来,有可能错过了最(zuì)佳销售时机。但是,如果(guǒ)开(kāi)发商所(suǒ)交付的房屋违反《建筑(zhù)法》、《消防法(fǎ)》《房地产管理法》的禁止性(xìng)规定的(de)情况下,即使建设、设计、施(shī)工(gōng)、监理单位验收合格(gé),也应认为(wéi)其验收(shōu)无效(xiào),其交付行为无效。
七、小产权(quán)房(fáng)、军产房的(de)法律性质。
小(xiǎo)产权房即(jí)建设在集体所有(yǒu)土地上的房屋,其虽然大量存在(zài),却(què)因违反法律规定,不受法律保护。由于(yú)房价居高不下,有些购(gòu)房者迫不(bú)得已购买小产权房,小产权房已经存在(zài)多年,政府有(yǒu)关部门一直未采取有力制止措(cuò)施,只是在2007年国土资源部、建设部有过通知(zhī)。律师认为购买(mǎi)小(xiǎo)产权房应慎(shèn)重。
军(jun1)产房没有所有权,只(zhī)有(yǒu)永久使用权,军产房未(wèi)经(jīng)解放军(jun1)总后勤部审批是非法的,其权益不受法律保护。现在军产房大量存在,交易活跃,购(gòu)买前(qián)必须查验该项目是否经过总后勤部审批,否则可能面临房去财空(kōng)的风险。
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