在买（mǎi）房的过程中（zhōng）经（jīng）常为了（le）表明购房人的买房意思而要求预（yù）先交付一定款项（xiàng）的行（háng）为（wéi），实践中更有“小订”和“大订”的做法，那么定金和订金是一回事（shì）吗？如（rú）果购房人最终（zhōng）决定不买这套房子（zǐ）了能够退（tuì）还吗？定金指合同当事人为了确保（bǎo）合同的履行，依据法律和（hé）合同（tóng）的规定由一方当事人按合同标的额的（de）一定比例，预先（xiān）给付（fù）对（duì）方的金钱或其他（tā）替代物。

债务人履行债务后，定金（jīn）应当抵作价款或者收（shōu）回。给付定金的一方不履行约定的债（zhài）务的，无权要（yào）求返还定（dìng）金；收受（shòu）定金的一方不履行约定的（de）债务的，应（yīng）当双（shuāng）倍返还定金。因此，定金在性（xìng）质上（shàng）具（jù）有明显的（de）制裁（cái）违约行为的性质。购（gòu）房人和开发（fā）商（shāng）约定的定金具有（yǒu）从合同的性质（zhì），它以主（zhǔ）合（hé）同的存在（zài）为必要条件。当主合同不成立、无效或被（bèi）撤销（xiāo），定近条款也不（bú）能生效。主（zhǔ）合（hé）同消灭，约（yuē）定的定金也（yě）随之消灭。

订金则是指购（gòu）买人怕看中的（de）房（fáng）子不（bú）能买（mǎi）到而交的预订的钱，可以理解为一种预付款行为，合同确立、履行时预付款要充（chōng）抵价款，合同不成（chéng）立时预付（fù）款应（yīng）当返还。订金的适用不存在（zài）制裁违约行为的问题，对合同没有担保作用。如（rú）果购房人预（yù）交的是（shì）订金，最终确定不想（xiǎng）购（gòu）买时，开发商应当退还。因此，购房人在（zài）购房的（de）过程（chéng）中，应当（dāng）与开放商明确自己所预交的钱款属（shǔ）于“定金”还是“订（dìng）金”，如果属（shǔ）于“定（dìng）金”应当（dāng）是以书面（miàn）的（de）形式明确加（jiā）以（yǐ）规定（dìng）。

关于“订金”的法律性质（zhì）。我国法律没有明确（què）的（de）规定，所以“订金”不是一个（gè）严格（gé）的法（fǎ）律上的概念，一般应理（lǐ）解为预付（fù）款，交（jiāo）付“订（dìng）金（jīn）”是先予履行债务的（de）行为。而关于“定金（jīn）”，在我国《民法通则》和（hé）《担保法》中都有明显的（de）规（guī）定，它和保证、抵押（yā）、质押与留置并列为5种（zhǒng）担（dān）保形式之一，属于债务（wù）人（rén）向债权人履（lǚ）行债务的担保。债务（wù）人??行债务后，定金应当抵作价款。二者（zhě）的区别在于（yú）：交付“订金”属于先予履行债务的行为，而交付“定金（jīn）”是实施（shī）的担保行为，即交付（fù）定（dìng）金的一方（fāng）不（bú）履行约定的债务时（shí），无权（quán）要（yào）求返还定（dìng）金，收受定金的一方不履行约（yuē）定的债（zhài）务（wù）时，应当双倍返（fǎn）还定金。