【导读】

近（jìn）年来，农村私有房屋买卖（mài）纠纷频（pín）频（pín）发生，对于房屋（wū）买卖合同的效力认（rèn）定及（jí）处理，往往有些难度，为了统一（yī）标准，规范审判，北（běi）京高级人民（mín）法（fǎ）院走在全国前列，形成了会议纪要。

北京市（shì）高级人民法院关于印发农（nóng）村私有房屋买卖（mài）纠纷合同效（xiào）力认（rèn）定（dìng）及处理原则研讨会会议（yì）纪要的（de）通知

（2004年（nián）12月15日　京高（gāo）法（fǎ）发[2004]391号）　

农村私有房屋买卖纠纷（fēn）合（hé）同效力认定及处理原则（zé）研讨会会议纪（jì）要
　　一、涉及农（nóng）村私有房（fáng）屋买卖纠纷案件的（de）主要（yào）情况
　　目前此类纠纷（fēn）主要有（yǒu）以下情况（kuàng）：从诉讼双（shuāng）方和案由（yóu）来（lái）看（kàn），主（zhǔ）要为房（fáng）屋出卖人诉（sù）买（mǎi）受人，要求确认（rèn）合同无效并收回房屋；从买卖双方身（shēn）份来看，出卖（mài）人为农（nóng）村（cūn）村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村（cūn）民的情况；从交易发生的（de）时间看，多发生在起诉前两年以上，有（yǒu）的甚至在10年以（yǐ）上；从合同履行来看，大多依约履（lǚ）行了（le）合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入（rù）住并给付了房（fáng）款，但多未办（bàn）理房（fáng）屋登记变更或宅基地使用权变更登记（jì）手续；从诉讼的起（qǐ）因（yīn）来看，多缘于土（tǔ）地增值以（yǐ）及（jí）土（tǔ）地（dì）征用、房屋拆迁等因素，房屋现（xiàn）值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖（mài）价格，出卖人受利益驱（qū）动而起诉；从标的物现状来看，有的（de）房屋已经过（guò）装修（xiū）、翻建（jiàn）、改建等添附行为。
　　二、关于农村私有房屋买卖纠（jiū）纷合同效力的认（rèn）定
　　与会（huì）人员（yuán）多数意（yì）见（jiàn）认为，农村私有房屋买卖合同应当认定（dìng）无效。主（zhǔ）要理由是：
　　首先，房屋（wū）买卖必然（rán）涉及宅基地买（mǎi）卖，而宅基地买卖是我国法（fǎ）律、法规所（suǒ）禁止的。根据我国土地管理法的（de）规定（dìng），宅（zhái）基（jī）地属于农（nóng）民集体所有，由村集体（tǐ）经济（jì）组织或者村民委员会经营、管（guǎn）理。国（guó）务院办公（gōng）厅（tīng）1999年颁（bān）布的《关于加强土地转让管理严（yán）禁炒（chǎo）卖土（tǔ）地的通知》规定：“农（nóng）民的住宅不（bú）得向（xiàng）城市居（jū）民出售，也不（bú）得批准城市居民占（zhàn）用农民集体土（tǔ）地建住（zhù）宅，有（yǒu）关部门不（bú）得为违法（fǎ）建造和购买的住宅发放土地使用（yòng）证和房产证。”国家（jiā）土地管理（lǐ）局[1990]国（guó）土函字（zì）第97号《关于以其他形式（shì）非法转让土地的具体应用问题请示的答复（fù）》也明确规定：原宅基地（dì）使用者未经依法批准通（tōng）过他人出资翻建（jiàn）房（fáng）屋，给出资者使用，并从中（zhōng）牟利（lì）或获取房（fáng）屋产（chǎn）权，是属（shǔ）“以其他形（xíng）式非法转让土地”的（de）违法行（háng）为之一。
　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成（chéng）员享有的权利，与特定的身份（fèn）关系相联系，不允（yǔn）许（xǔ）转让。目前（qián）农村私房（fáng）买卖（mài）中买房人名义上是买房，实际上是买（mǎi）地（dì），在房地一体的格局（jú）下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损（sǔn）害了集体经（jīng）济组织（zhī）的（de）权益，是法律法规明确（què）禁止的。
　　第三，目（mù）前，农村房屋买卖无（wú）法办理产权证书变更登记（jì），故（gù）买（mǎi）卖虽完成（chéng），但（dàn）买受人无法获得所有权人的保护（hù）。
　　第四，认定买卖合同有效（xiào）不利（lì）于保护出卖人的利益，在许多案件（jiàn）中（zhōng），出卖人相对处于弱（ruò）者的地位，其要（yào）求返还私有房（fáng）屋的要求更关涉到其生存权益。
　　与（yǔ）会者同（tóng）时认为，此类（lèi）合同的效力以认定无效为（wéi）原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经（jīng）济组织（zhī）的成员，经过（guò）了（le）宅基地审批手续的，可（kě）以认定合同有效。
　　三、涉及农村私有（yǒu）房屋买（mǎi）卖纠纷案件（jiàn）的处理原则
　　与会者一致（zhì）认为（wéi），处理（lǐ）此（cǐ）类案件应坚持以（yǐ）下原则：
　　第一（yī），要尊重历史，照顾（gù）现实。农村私（sī）有房屋交易是在（zài）城乡人口流动（dòng）加大、居住区域（yù）界限打破和（hé）城乡一（yī）体化的大背（bèi）景下产生的，相关（guān）部门监管不力（lì）、农村集（jí）体（tǐ）经济组织相对（duì）涣散是造成（chéng）这（zhè）种现（xiàn）状的（de）制度（dù）诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆（chāi）迁补偿等利（lì）益驱（qū）动是引起（qǐ）此类案件的直接原（yuán）因。审理（lǐ）此（cǐ）类案件应实事求是地看待上述背景，要（yào）考虑到目前城乡界限仍未完全打（dǎ）破，农村集体（tǐ）经济组织（zhī）仍有一定（dìng）的封闭性（xìng），农村土地（dì）属于集（jí）体所有，目前法律、政策限制集（jí）体土地流转是一种现（xiàn）实；同时（shí）要（yào）认识到此类案件产（chǎn）生的复杂性，并妥（tuǒ）善解决相关（guān）的利益冲突（tū）和矛盾。
　　第二（èr），要（yào）注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有（yǒu）利（lì）于妥善解决现有（yǒu）纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指（zhǐ）导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效（xiào）果。
　　第三，要（yào）综合权衡买卖双方的利益。首先（xiān），要全面考虑到合同无效对双方（fāng）当事人的利益影响，尤其是出卖人因（yīn）土地升（shēng）值或拆（chāi）迁、补偿所（suǒ）获利益，以及买受人因房屋（wū）现值和原买卖（mài）价格的差（chà）异造成的损失；其次（cì），对于买受人（rén）已经翻建、扩建房屋（wū）的情况，应对其添附价值进行补偿；再（zài）次，判（pàn）决（jué）返还、腾退房屋同时应注意（yì）妥善安置房屋买受人，为（wéi）其留出（chū）合理（lǐ）的腾（téng）退时间，避免单纯判决腾退房屋给当（dāng）事人（rén）带来（lái）的（de）消极影响。
　　特此纪要（yào）。

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