杭州网讯 4月（yuè）17日国务院发布《关于坚决遏制部（bù）分城市房价过快（kuài）上涨的通知》，提出“坚（jiān）决抑制不（bú）合理住房需求”，银行房贷等（děng）各项（xiàng）政策的变化，使得 房产买卖双方产（chǎn）生了许多新（xīn）的（de）纠纷。
在房产新政（zhèng）下（xià），原先（xiān）订立的交（jiāo）易合同该怎（zěn）样继续？认为不（bú）能继续（xù）执行的合同能（néng）不能解（jiě）除？如（rú）何操（cāo）作才不会违约（yuē）？面对现（xiàn）场（chǎng）听众提出的问题，昨天（tiān），在浙江图书馆举办 的“泽大法律大讲堂（táng）”中，浙江大学律师实务（wù）研究中心的专家、律师们（men）一一（yī）做了解释（shì）。
贷款门槛高（gāo）了，想解除（chú）合同怎么（me）办（bàn）？
全（quán）新的贷款政策大大提高了（le）买房的“门（mén）槛”，让（ràng）许多原（yuán）本准备购（gòu）买第（dì）二套（tào）、第三套（tào）房屋的（de）人（rén）觉得有些（xiē）吃不消，纷纷想解除合（hé）同，这时应该怎么办（bàn）？
律师点拨：可适（shì）用最高院（yuàn）《关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件适用（yòng）法律若干问题的解释（shì）》第23条。
该条规（guī）定：“商品房（fáng）买卖合同（tóng）约定，买受人以担保（bǎo）贷款方式付款、因（yīn）当（dāng）事人一方原（yuán）因未能（néng）订（dìng）立商品房担保贷款合同并导致商（shāng）品房买卖合（hé）同（tóng）不能（néng）继续履行（háng）的（de），对方当事（shì） 人可以请（qǐng）求解除合同（tóng）和赔偿损失。因不可归（guī）责于（yú）当事人双方的事由未能（néng）订（dìng）立商品房担保贷款合同并导致商品房（fáng）买卖合同不能继续履行的，当（dāng）事人（rén）可以请求解除合同（tóng）， 出卖人应当（dāng）将收受的（de）购房款本金及其利息或者定金返还买受人（rén）。”。
但律师同时提醒，应根据当事人提供的证据（由主张解除的一方（fāng）提供证据），区分实际情况是（shì）否符合以下（xià）二（èr）个条件：（1）“不可（kě）归责于当事人双方事由”。（2） “并导致已（yǐ）订立（lì）的合同不能继续履行”。
房产新政不能算“不可（kě）抗力”或（huò）“情（qíng）事变（biàn）更”
在现场（chǎng），有许多（duō）市民提（tí）出，合同上有写（xiě）明“碰到不可抗力或情势变更，可以解除合约。”能不能利用这一条来解除购房合同？
律师分析：“不可（kě）抗（kàng）力”是指“不能预见、不（bú）能避免并不能（néng）克服的客观（guān）情况”，房产新政不（bú）属于“不可抗力”或“情事变更”。
长期以来，国家控（kòng）制房价过（guò）快增长的决（jué）心（xīn）和信号是（shì）明确（què）的，当事人（rén）对房贷政策的（de）调整在订立合同时（shí）应（yīng）该有所预见（jiàn），同时，首付提（tí）高（gāo）并（bìng）是不能克服，可以去借钱来付首 付继续履行合约。
所以，以‘不可抗力’为（wéi）理由解（jiě）除合约这条（tiáo）路行不通（tōng）。”
开发商没（méi）有预售证，认购（gòu）无效（xiào）
现（xiàn）场听众中，有不少市民并不是购买现房（fáng），而是（shì）预购了期房，有的（de）市民说，看现在这（zhè）个形式，房（fáng）价可能要跌了，预购的房子不（bú）想（xiǎng）要了，能（néng）不能（néng）和开发商解除合（hé）同（tóng）？
律师答疑：如果开发商未取得商（shāng）品房预（yù）售许可证明，以（yǐ）“预约”“认购”“意（yì）向”等方式收取（qǔ）买方人（rén）款（kuǎn）项或（huò）定金、意向金等，或订立买卖合同（tóng）的，主张合同（tóng）无（wú）效， 买房人有权要求开（kāi）发商返（fǎn）还已付购房款（kuǎn）和本金等。
但如（rú）果开发（fā）商（shāng）已经取得了（le）预售许可，能（néng）否解除合同还（hái）要看合同中的（de）具体规定（dìng）。
律（lǜ）师介绍，如果一方当事人单方面解除合同，应当承担（dān）违约责（zé）任。违约责任（rèn）具体形式为：
（1）卖方双倍返还定金或买（mǎi）方定金没收。
（2）支付合同约定的违约金。
（3）如约定（dìng）以首（shǒu）期已付（fù）款作为补偿或赔（péi）偿的，应视为约定违约金。可以根据（jù）违约金过高或过低（以实际损失上（shàng）下30%为标准）的规定（dìng），请求法院酌情调整。
（4）预期利益损失的补偿（cháng）。
《合同法》第一百一十（shí）三条（tiáo）规定（dìng）：“当事人一（yī）方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定（dìng），给对方（fāng）造成损失（shī）的，损失赔偿额应当相当于（yú）因违约造成的损失，包括（kuò） 合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合（hé）同一方（fāng）订立合同时预见（jiàn）到（dào）或者（zhě）应（yīng）当预见（jiàn）到的因（yīn）违反合同可能造成的（de）损失。”，依此规定，如果守约方主张违约赔偿（cháng），则 包括当事人订（dìng）立合同（tóng）时可预见（jiàn）的（de）预（yù）期利益损失，在房屋买卖（mài）合（hé）同中，主要是（shì）合同解除导致房屋差价（jià）的损失。
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