宅（zhái）基地使（shǐ）用（yòng）权是农村（cūn）集体经济组织成员享（xiǎng）有（yǒu）的权利，与享有者特定的（de）身份相联（lián）系，非本集体经济组织成员无（wú）权取得或变相取（qǔ）得。根据我（wǒ）国实行房（fáng）地合一（yī）制度，购买农村房产，不仅购买了宅基地上的房屋，还占（zhàn）用了（le）相应的宅基地使用权，作为城镇居民与农民所签宅（zhái）基（jī）地房买卖（mài）合（hé）同应属无效（xiào）合同。合同被确认无效（xiào）之后，因合同（tóng）所取得财产应当返还，不（bú）能返还（hái）的，应当折价补偿。对于房产增（zēng）值部分，卖方应当根（gēn）据有关规定予以返还，如果（guǒ）买卖双方对返还的比（bǐ）例和（hé）数额不能（néng）达成一（yī）致（zhì）意见（jiàn），可由（yóu）人民法（fǎ）院依（yī）法确定。