中华人民共（gòng）和国最高（gāo）人（rén）民（mín）法院公告
　　《最高人民法院关于审（shěn）理（lǐ）建筑物区分所有权纠纷案件具体（tǐ）应用法律若干问题的解（jiě）释》已（yǐ）于（yú）2009年3月23日由最高人民（mín）法院审判委员会第1464次会议通过，现（xiàn）予公布（bù），自2009年10月1日起施行。　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九（jiǔ）年五月十（shí）四日（rì）　
　　为（wéi）正（zhèng）确审（shěn）理（lǐ）建（jiàn）筑物区分所有权纠（jiū）纷案件，依（yī）法（fǎ）保护当（dāng）事人的合法权益，根据（jù）《中华人民共和国（guó）物权法》等法律（lǜ）的规定（dìng），结（jié）合民事审（shěn）判实践，制定本解释。
　　第一条（tiáo）　依法（fǎ）登记（jì）取得或（huò）者根据物权法（fǎ）第二（èr）章第三节规定取得建（jiàn）筑（zhù）物（wù）专有部分所有（yǒu）权（quán）的人，应当认定为物（wù）权（quán）法第六章所（suǒ）称的业主。
　　基（jī）于与建设单位之间的商品房买卖（mài）民事法律行为，已经合法占（zhàn）有建筑物专有（yǒu）部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为（wéi）物权法第（dì）六章所称的业主。
　　第（dì）二条　建筑（zhù）区划内符合下列（liè）条件的房屋，以及车位、摊位等（děng）特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
　　（一）具有构造（zào）上的独立性，能够（gòu）明确区分（fèn）；
　　（二（èr））具有利用上的（de）独立性，可以排他（tā）使用；
　　（三）能够登记成为特定业主所有权的客体（tǐ）。
　　规划上专属（shǔ）于特定（dìng）房屋（wū），且建设单（dān）位（wèi）销售时（shí）已（yǐ）经根据规划列入该特定房（fáng）屋（wū）买卖合同（tóng）中的露台等，应当认定为（wéi）物权法第六章所称专有（yǒu）部分的（de）组成（chéng）部分。
　　本条第一款所称房屋，包括（kuò）整栋建筑物。
　　第三（sān）条　除法律、行政法（fǎ）规规（guī）定的共有部分外，建筑区划内（nèi）的以下部分，也应当认（rèn）定为物权法（fǎ）第（dì）六章所称（chēng）的共有部分：
　　（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通（tōng）道（dào）、楼梯、大（dà）堂等公共通（tōng）行部（bù）分，消防、公（gōng）共（gòng）照明等附（fù）属设施、设（shè）备，避难层、设备层或者设备（bèi）间等结（jié）构部分；
　　（二）其他不属于业主专有（yǒu）部分，也不（bú）属于市政公用部分或者其他权（quán）利人所有的场所及设施等。
　　建筑区划内的（de）土地，依法由业主共同享（xiǎng）有建（jiàn）设用地（dì）使用（yòng）权，但（dàn）属于业（yè）主专有（yǒu）的（de）整（zhěng）栋建筑物的规划占地或者城镇公共（gòng）道路、绿地占（zhàn）地除外。
　　第四条　业主（zhǔ）基（jī）于（yú）对（duì）住宅、经营性用（yòng）房等（děng）专有部分特定使用功能的（de）合理需要，无偿（cháng）利用（yòng）屋顶以及与其专有部分相对应的外（wài）墙面（miàn）等（děng）共有部（bù）分的，不应认定为侵权。但违反（fǎn）法律、法规（guī）、管理规约，损（sǔn）害他人合法（fǎ）权益的除（chú）外。
　　第五条　建设单位按（àn）照配置比例将车（chē）位、车库（kù），以（yǐ）出售、附（fù）赠（zèng）或者（zhě）出租等方式处分给业主的，应当认定其行（háng）为符合物权法第七（qī）十四条（tiáo）第一（yī）款有关“应当首先（xiān）满足（zú）业主的（de）需（xū）要”的规定。
　　前款所称配置比例（lì）是指规划确定（dìng）的建（jiàn）筑区划内（nèi）规划用于停放汽车的（de）车位、车（chē）库与（yǔ）房屋（wū）套数的比例。
　　第六（liù）条　建筑区划内在规划用于停（tíng）放汽车的车位之（zhī）外，占用（yòng）业主共有（yǒu）道路或（huò）者其（qí）他场地增（zēng）设的（de）车位，应当（dāng）认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。
　　第七（qī）条（tiáo）　改变共（gòng）有部分的用（yòng）途、利用共（gòng）有部分（fèn）从事经营性活动（dòng）、处分共有部分（fèn），以及业主大会依法（fǎ）决定或（huò）者管理规约依法确（què）定（dìng）应由业主共同（tóng）决定的事项，应当认定为物权法第（dì）七十六条第（dì）一款（kuǎn）第（dì）（七）项规定的（de）有关（guān）共有（yǒu）和共同管（guǎn）理权（quán）利的“其他重大事项（xiàng）”。
　　第八条　物权（quán）法第七十六条第（dì）二款（kuǎn）和（hé）第八十条规定的专有部分面积和建筑物（wù）总面（miàn）积，可以按照（zhào）下列（liè）方法认定：
　　（一）专有部分面积（jī），按照不动产登记簿（bù）记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机（jī）构的实测（cè）面积计算；尚未（wèi）进行实（shí）测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
　　（二（èr））建筑物总面（miàn）积，按照前（qián）项的（de）统计总和计算。
　　第九条　物权法第七（qī）十六（liù）条（tiáo）第（dì）二（èr）款（kuǎn）规定的业主人数和总人（rén）数（shù），可以按照（zhào）下列方法认定（dìng）：
　　（一（yī））业主人数（shù），按照专有部分的数量计算，一个专（zhuān）有部分（fèn）按一人（rén）计算。但建设单位尚未出售和虽已（yǐ）出（chū）售但尚未（wèi）交付（fù）的（de）部（bù）分，以及同一买受人拥有一个（gè）以上专有部（bù）分的（de），按一人计（jì）算；
　　（二（èr））总人数，按照前项的统（tǒng）计总和计算。
　　第十条（tiáo）　业（yè）主将住宅改变为经（jīng）营性用房，未按照物权法第七十七条（tiáo）的规定经有利害关（guān）系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失（shī）的，人民法院应予支（zhī）持（chí）。
　　将住宅（zhái）改变（biàn）为经营（yíng）性用房的业主以（yǐ）多数有利害关（guān）系的业主（zhǔ）同意其行为进行（háng）抗辩（biàn）的（de），人（rén）民法（fǎ）院不予支持。
　　第十一条　业（yè）主将住宅改变为经（jīng）营性用房，本栋建（jiàn）筑物内的（de）其他业（yè）主，应（yīng）当认定为（wéi）物权（quán）法第（dì）七（qī）十七条所称“有（yǒu）利害关系的业主”。建筑区（qū）划内，本（běn）栋建（jiàn）筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明（míng）其房屋价（jià）值、生活质量受到或者（zhě）可能（néng）受到不利影响。
　　第十（shí）二条　业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者（zhě）违反了法律规（guī）定（dìng）的程序为由，依据（jù）物权法第七十（shí）八（bā）条第二款的规定（dìng）请求人民（mín）法院（yuàn）撤销该决定的，应当在知（zhī）道或者应当（dāng）知道业主大会（huì）或者（zhě）业主（zhǔ）委员会作出决定之（zhī）日起一年内行使。
　　第十三条　业主（zhǔ）请求公布（bù）、查阅下列应当向业（yè）主公开的情况和资料（liào）的，人民法院应（yīng）予支持：
　　（一）建筑物（wù）及其附属设施的维（wéi）修（xiū）资金的筹集、使用情况；
　　（二）管理规约、业主大（dà）会议事（shì）规则，以及业主大会或者业主委员（yuán）会的决定及会议（yì）记录；
　　（三）物业服务合同、共有部分的使用和收（shōu）益（yì）情况；
　　（四）建筑区（qū）划（huá）内规划用于停放汽车的车位（wèi）、车（chē）库的（de）处分（fèn）情（qíng）况；
　　（五）其他应当向业主（zhǔ）公开的情况和（hé）资（zī）料。
　　第十四条　建设单位或者（zhě）其他（tā）行为人擅自占用、处分业主共有部（bù）分（fèn）、改变其使用功能或者进行（háng）经（jīng）营性活动，权利人请求排除妨（fáng）害、恢复（fù）原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应（yīng）予支持。
　　属于前款所称擅自进（jìn）行经营性活动的情形，权利（lì）人（rén）请求行为人将扣除合理成（chéng）本之后的收益用（yòng）于补（bǔ）充（chōng）专（zhuān）项（xiàng）维（wéi）修资金（jīn）或者业主共同决（jué）定的其他用（yòng）途的（de），人民（mín）法院应（yīng）予支（zhī）持。行为人对成本的支（zhī）出及其合理性承担举证责（zé）任。
　　第十五条　业主或者其他行为（wéi）人违反法（fǎ）律、法规、国家相关强制性标准、管理（lǐ）规约，或（huò）者违反业（yè）主大会、业主委员会依法（fǎ）作出的（de）决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八（bā）十三条第二款所（suǒ）称（chēng）的其（qí）他“损（sǔn）害他人（rén）合法权益的行（háng）为”：
　　（一）损（sǔn）害房屋承重结构（gòu），损（sǔn）害或者违（wéi）章使用电（diàn）力（lì）、燃气、消防设施，在建筑物内放（fàng）置危险、放射（shè）性物（wù）品等危及建（jiàn）筑物安全或者妨（fáng）碍建筑物（wù）正常使用；
　　（二）违反规定破坏、改变建筑物（wù）外墙面的形状、颜色等损害建（jiàn）筑物（wù）外观（guān）；
　　（三（sān））违反规定进行（háng）房（fáng）屋装饰装修；
　　（四）违章加建、改建，侵（qīn）占、挖掘公共通道、道路、场地或者（zhě）其他（tā）共有部（bù）分（fèn）。
　　第十六条　建筑物（wù）区分所有权纠（jiū）纷涉及专有部分的（de）承（chéng）租人、借（jiè）用人等物业使（shǐ）用人的，参照本解释处理。
　　专有部（bù）分的（de）承租人、借（jiè）用人（rén）等物业使用（yòng）人（rén），根据法律、法规、管理规约（yuē）、业主（zhǔ）大会（huì）或者业主（zhǔ）委（wěi）员会依（yī）法作出（chū）的决定，以及其与业主（zhǔ）的约定，享有相（xiàng）应权利（lì），承担相应义务。
　　第十七条　本（běn）解释（shì）所称建设单位，包（bāo）括包销期满，按（àn）照包销（xiāo）合同约定的（de）包销价格购（gòu）买尚未销（xiāo）售（shòu）的物业后，以自己名义对外（wài）销售的包（bāo）销（xiāo）人（rén）。
　　第十八条　人民法院审理建筑物区分（fèn）所有权案件中（zhōng），涉及有关物权归属争议的，应当以法律（lǜ）、行（háng）政（zhèng）法规（guī）为依（yī）据。
　　第十九（jiǔ）条　本解释自（zì）2009年10月1日起施行。
　　因物权法施行后实（shí）施的行为引起的建筑物区分（fèn）所有权纠纷案件（jiàn），适（shì）用本解释。
　　本（běn）解释施行前已经终审，本（běn）解释（shì）施行后当事人申请（qǐng）再审或者按照审判监（jiān）督程（chéng）序（xù）决定再（zài）审的案件，不适用本解（jiě）释（shì）