房（fáng）屋租赁合同履行中产生纠纷，承租人（rén）拒交租金并拒绝（jué）返还房（fáng）屋，出租人未经通（tōng）知承租人解除合同而于2020年6月直（zhí）接起诉要求解除租赁合同、支（zhī）付租金等，合（hé）同解（jiě）除（chú）时间该如何确（què）定？
北京一中（zhōng）院近期（qī）首次适用《中华（huá）人（rén）民共和国民法典》和《最高人民法院关于适用<中华（huá）人民共和国（guó）民法典>时间效力的若（ruò）干规定》中（zhōng）关于合同解（jiě）除时间的相关规定，依法（fǎ）审理一起房屋租赁（lìn）合同二（èr）审案件，明晰了合（hé）同解（jiě）除时间确立的（de）规（guī）则。
案情简介：
东（dōng）山公司因自身业（yè）务（wù）发展需要，承租了银石公（gōng）司位（wèi）于郊区的一套水库房（fáng）屋。双方在《租赁合同》中（zhōng）明确约定：租赁期限自2009年6月1日至2029年5月31日，租金（jīn）前五（wǔ）年（nián）为每年60万元（yuán），每五年增加10万元，最后五年为90万元。此（cǐ）外，双（shuāng）方还约定了违约责任，即承租方逾（yú）期（qī）60天（tiān）仍未交（jiāo）纳当年（nián）租（zū）赁费及违约金的，出租（zū）方有（yǒu）权追（zhuī）究承租方违约造成的（de）各项经济（jì）损失。
合同签订（dìng）后，银石公司依（yī）约交付了水库房（fáng）屋，东山（shān）公司按照约定（dìng）支付房屋租（zū）金。然而自2013年开（kāi）始，东山公司（sī）因为自身业务经（jīng）营等原因开始拖欠租金，直到2017年6月才补交了部（bù）分（fèn）租（zū）金。根据银行（háng）流水显示，东山公司欠（qiàn）付租金（jīn）达到280万元（yuán）。
银石公司将（jiāng）东山公司诉至法（fǎ）院，主张东（dōng）山公司长期（qī）拖欠（qiàn）租金，已经违反《租赁合同》的约定，银石公（gōng）司有权解除合同，并要求东山公司支付租金（jīn）、违约金和占有使用费，同时将涉诉场地房屋腾退返（fǎn）还给原告。
东山公（gōng）司则（zé）辩称，根（gēn）据《租赁合同》中（zhōng）约定，若东山公司逾（yú）期60天仍未（wèi）交纳当年租赁费及违约（yuē）金（jīn），本合同立即终止。东山公司逾期未交付租金达60天，按照合同相（xiàng）关约（yuē）定，本租赁合同已经终止，因此双方权利义务关系已经消灭。另外，东山公司此前已交（jiāo）纳了100万元保证（zhèng）金（jīn），应（yīng）当折抵相关（guān）费用。
法院认（rèn）为：
一（yī）审法院（yuàn）认为，东山公司欠付租金已构成违（wéi）约（yuē），银石公司（sī）有权解除《租赁合同（tóng）》，东山公（gōng）司（sī）亦应当向银石公司（sī）支付欠付租（zū）金。一审法（fǎ）院判决解（jiě）除银石公司和东山公司签订（dìng）的《租赁（lìn）合同》，东山公司向银石公司支付租金280万元，并（bìng）另行（háng）支付占有使用费。东山公司向银石（shí）公司支付违约金4万元。
东（dōng）山（shān）公司（sī）不服一（yī）审（shěn）判决，向北京一中院提出上诉。北（běi）京一中院二审审理后认为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知（zhī）对方。根据《民法典》的规定，当（dāng）事人一方未通（tōng）知对方，直接（jiē）以提起诉讼（sòng）的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主（zhǔ）张（zhāng）的，合同自起诉状副本送达（dá）对方时解除。东山（shān）公司违反《租赁合（hé）同》的约（yuē）定，长期拖欠租金，银石（shí）公（gōng）司在未通知（zhī）东山公司解除合同的情况下，直接起诉要求解除（chú）其与东山公司之间的《租赁（lìn）合同》，东山公司于2020年7月15日收到起（qǐ）诉状副本，《租（zū）赁合同》应于2020年（nián）7月15日解除（chú）。一审法院未明确合同（tóng）解除的时（shí）间有误（wù），北京一中院予以纠正。此外，关于（yú）东（dōng）山公（gōng）司所述的100万元保证金（jīn）已实际用于折抵前期欠付的租金，其应当支付尚（shàng）未支（zhī）付的租金（jīn）。同时（shí），因北京市新（xīn）冠肺炎（yán）的发生对经营活动（dòng）造成（chéng）了影响，对北京市采取一级、二级疫情防控措施（shī）期（qī）间的租（zū）金（jīn）予以酌情降低，故（gù）二（èr）审（shěn）法院最终改（gǎi）判东山公（gōng）司向银石公司支（zhī）付租金276万（wàn）元，对支付占有使用（yòng）费（fèi）和违约金的判项予以（yǐ）维持。
法律实务（wù）：
1、民法典已经颁布并施行，租赁合同解除（chú）的（de）法（fǎ）律后果（guǒ）为何不能依据民法典进行（háng）裁判?
《最高（gāo）人民法院关于适用（yòng）<中华（huá）人（rén）民共（gòng）和国民法典>时（shí）间效力的（de）若干规定》第（dì）一条第二款规定，民（mín）法（fǎ）典施（shī）行前的法律事（shì）实引起的民（mín）事（shì）纠纷案件，适用当时（shí）的法律、司法解释（shì）的规定，但是法律、司法（fǎ）解释另有规定的除外。
本案《租赁合（hé）同》中（zhōng）的相关争（zhēng）议发生（shēng）在民法典实（shí）施前，属（shǔ）于民（mín）法典实施前的（de）法律事实引起的（de）民事纠纷，故（gù）本（běn）案租赁合同解（jiě）除后的法律后果，仍应当依照（zhào）《合同法》等民法典实施前的（de）法律（lǜ）规定进行裁判。

2、合同解（jiě）除发（fā）生在民法典施行前，合（hé）同解除时间（jiān）为何能依照民法典的条文进行确定?

民法典第（dì）五（wǔ）百六十五（wǔ）条第二（èr）款规定：当事人一方未通（tōng）知对方，直接（jiē）以提起诉讼或者申请仲（zhòng）裁的方（fāng）式（shì）依法主张解除合（hé）同，人民法院或者仲裁机（jī）构确认该主张的，合（hé）同自（zì）起诉状副本或（huò）仲裁申请书副本送达对（duì）方时解（jiě）除（chú）。
《最高人民法院关于（yú）适用（yòng）<中华人民（mín）共（gòng）和国民法典>时间效力的（de）若干规定》第十（shí）条规定：民法典实施前，当事人一方未通（tōng）知对方而直接（jiē）以提起诉（sù）讼方式依法（fǎ）主张解（jiě）除合（hé）同的（de），适用民法典第五百六（liù）十（shí）五条第二款的规（guī）定。
本案中，银（yín）石公司（sī）在未通（tōng）知（zhī）对方的情（qíng）况下直接起诉要求解除《租赁（lìn）合同》，起诉行为虽然发（fā）生在民法典实施前，但由于民法（fǎ）典对（duì）该问题进行了专门规定（dìng），故（gù）应当（dāng）按（àn）照民法典的（de）规定进行处理。
3、签订（dìng）合同后，一方（fāng）违约，守约方应当如何行使合同（tóng）中约定的解除权?
民法典第五百（bǎi）六十五条规定：当事人一方依法主张解（jiě）除合同的（de），应当通（tōng）知对方。合同（tóng）自通知到达对方时解除（chú）。
由（yóu）此，如（rú）果一方违约，守约方可以采取向（xiàng）违约方发出合同（tóng）解除通知书（shū）的形式来行使合同解除权，合同（tóng）自解除通知（zhī）书到达对方时解除。同时，守约（yuē）方（fāng）也可以依据上文民法典第五（wǔ）百（bǎi）六十（shí）五条第二款的规（guī）定（dìng），直接以提（tí）起（qǐ）诉讼或者申请（qǐng）仲裁的方式（shì）依法主（zhǔ）张解除合（hé）同，此时，合同的（de）解除时间为起诉状（zhuàng）副本或仲裁申请书副本送达对方时。