（2009年8月（yuè）13日大连市人民政府令第105号公布）
第一章（zhāng） 总 则
第一条 为（wéi）了实施国务院《物（wù）业管理条（tiáo）例》，结合大连市实际，制定本办法。
第二条 大连市行（háng）政区（qū）域内，业主（zhǔ）通过选聘物业（yè）服务企业，由业主和物业服务（wù）企业（yè）按（àn）照物业服务合同约定，对房（fáng）屋及配套（tào）的（de）设施设备和（hé）相（xiàng）关场地进行维修、养（yǎng）护、管（guǎn）理，维护物（wù）业管理区域内的环境卫生和相关（guān）秩序的活动，适（shì）用（yòng）本办法。
第三条 市及县（市）区房地产（chǎn）行政主管部门负（fù）责本行政区域（yù）内物业（yè）管理活动的监督管理（lǐ）工作（zuò）。
大连经济技（jì）术开发区管（guǎn）理（lǐ）委员（yuán）会等市人民（mín）政府派出机构，负责管理范围（wéi）内物业管理活动（dòng）的监督管理工（gōng）作。
价格、民政、工（gōng）商、建（jiàn）设、城建、城乡规划、公安等行政（zhèng）管理部（bù）门依据（jù）各自职责，负责（zé）与物业（yè）管理活（huó）动（dòng）有（yǒu）关的工作（zuò）。
街道办事处、乡镇（zhèn）人民政（zhèng）府（fǔ）应当协调（diào）物业管理与社（shè）区建设的关（guān）系，协助（zhù）房地产行（háng）政主管部门对（duì）物业管理活动进行监督管理。居民委员（yuán）会应当（dāng）依（yī）法履行职责（zé），支持（chí）、指导（dǎo）业主委（wěi）员会日常工（gōng）作。
第四（sì）条 鼓励（lì）依法成立物业服务行业协（xié）会。物业服务行业协会应当加强行业指导和行业（yè）自律，规范经营（yíng）行为（wéi），培训从业人员，调解行（háng）业内部争议（yì），维护会员合（hé）法权益（yì），促进行业健康发展。
第二（èr）章 业主及业主（zhǔ）大（dà）会
第五（wǔ）条 房屋的所有权人为业主（zhǔ）。
业主（zhǔ）在物业管理活（huó）动中（zhōng），享有下列（liè）权利：
（一）按照物（wù）业（yè）服务合同的约（yuē）定，接受物业服务企业提供（gòng）的（de）服务；
（二）提议召开业（yè）主大会会议，并就物业管理的有关事（shì）项提出建议;
（三）提（tí）出制（zhì）定和（hé）修改管理规约、业主（zhǔ）大会议事规则（zé）的（de）建议；
（四）参加（jiā）业主大会（huì）会议，行使投票权；
（五）选举业（yè）主（zhǔ）委（wěi）员会（huì）委员，并（bìng）享（xiǎng）有被选（xuǎn）举（jǔ）权（quán）；
（六）监督业主委员会的工作；
（七（qī））监督物业服务（wù）企（qǐ）业履行物业服务合同；
（八）对物业共用（yòng）部位、共用设施设备（bèi）和相关场地使用情（qíng）况享有（yǒu）知情权和监督权；
（九）监督物业共用（yòng）部位、共用设施设备（bèi）专项维修资（zī）金（以下（xià）简称（chēng）专项维（wéi）修资金（jīn））的管理和使用；
（十）法律（lǜ）、法规、规章规（guī）定的其（qí）他权利（lì）。
第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管（guǎn）理规约（yuē）、业主大（dà）会议事规则，履行物（wù）业服务合同（tóng）；
（二）遵守（shǒu）物业管理区域内（nèi）物业共用部（bù）位和共用设施（shī）设备的使用、公共秩序和环境（jìng）卫生（shēng）的维护等方面的规章制度；
（三）执（zhí）行（háng）业主大会的决定和业主（zhǔ）大会授权业主委（wěi）员会作（zuò）出（chū）的（de）决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修（xiū）资金；
（五（wǔ））按时交纳物业服务费用（yòng）；
（六）参加业主大会时遵（zūn）守大会（huì）程序；
（七）向物业服务企业提供详实、准确的联系方式；
（八）接受业主大（dà）会（huì）、业主委员会对（duì）其（qí）履行业主义务的监（jiān）督；
（九）法（fǎ）律、法规、规（guī）章规（guī）定的其他义务。
第七条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改（gǎi）业主（zhǔ）大会议事规（guī）则（zé）；
（二）制定和（hé）修改管理规约；
（三）选举业主（zhǔ）委员会或者更（gèng）换业主委员会成员；
（四）选聘（pìn）和解聘物业（yè）服务企业；
（五）筹集（jí）和使用专项（xiàng）维（wéi）修资金；
（六）改建（jiàn）、重（chóng）建建筑物及其（qí）附属设（shè）施；
（七）有关（guān）共有和（hé）共（gòng）同管理权利的其他重大事项。
决定前款（kuǎn）第（五（wǔ））项（xiàng）和第（六）项规（guī）定（dìng）的（de）事项，应当经专有部（bù）分占建筑（zhù）物总面积三分之（zhī）二以上的业主且占总（zǒng）人数三分之二以（yǐ）上的业主同意（yì）；决定前款其（qí）他（tā）事项，应当经专（zhuān）有（yǒu）部（bù）分占（zhàn）建（jiàn）筑物总面积过半（bàn）数的业主（zhǔ）且占（zhàn）总人数过半数（shù）的业主同意。
第八条（tiáo） 新建物业项目，包括分期建设和多个单位开发建设，其配套设施（shī）设备和相关场地是共用的，应当划分（fèn）为一个物业管理（lǐ）区域（yù）。但（dàn）是（shì），该物业项目规模（mó）较大且被市政道路分（fèn）割或（huò）者独立封闭的，可以（yǐ）划分为若干个独立的物（wù）业管（guǎn）理区（qū）域。
新建物业项目（mù）的物业管理区域，由城乡规（guī）划主管部门在详细（xì）规划图上明确。
第九条 同一个物业管理区域内的业（yè）主应当依法成立一个（gè）业主大会。
房屋（wū）实际交付使用的专有（yǒu）部分占建（jiàn）筑（zhù）物总（zǒng）面积百分之五十（shí）以上的，可以成立业主（zhǔ）大会。
第十条 物（wù）业管理区域符合成立业主大会条件并准备成立业主大会的，由建（jiàn）设单位（公有（yǒu）住（zhù）房出售单位）在三十日内，书面向物业（yè）所在地县（市）区房地产行政主管部门提出成立首次业（yè）主大会的报告，同（tóng）时提供（gòng）物业出售和业主入住（zhù）明细、物业基本情况等材料。
房地产（chǎn）行政主管部门自接到报告之日（rì）起三十个工作日内，会（huì）同街道办事处或者乡镇人民政府指导组建业主（zhǔ）大会筹备组。筹备组由（yóu）业主代表（biǎo）三人、街道办事处（chù）或者乡（xiāng）镇人民政府（fǔ）和建设单位（公有住房（fáng）出（chū）售单（dān）位）的代表各一人（rén）共五人（rén）组成；其（qí）中（zhōng）业主（zhǔ）代表由业主（zhǔ）推选或者在街（jiē）道（dào）办事处、乡镇人民政府的指导下选定。筹（chóu）备组（zǔ）成员名单确定后，在物（wù）业管理区域内书面（miàn）公（gōng）告。
建设单位（公有住房（fáng）出售单位）未提出成（chéng）立首次业主大会报告的，经百分之二十（shí）以上业主提议（yì），可以书面向物业所在地县（市）区（qū）房地产（chǎn）行政主管部门提出成立首次业（yè）主大会（huì）的报告（gào）。符合（hé）条件的，房（fáng）地产行政主管部门按照前款规定指导（dǎo）组建业主大会筹备组，建（jiàn）设单位（wèi）（公有（yǒu）住房出售单位）提供物业出（chū）售和业主入住明细（xì）、物业基本情况等材料。
筹备成立首次业主大（dà）会的费用，由业主和建设单（dān）位（公有住房出售单位）按所（suǒ）拥（yōng）有的建筑面积承担。
第十一条 业主大会筹备组履行（háng）下列职责：
（一）确定（dìng）会议召开的时间、地点（diǎn）、形式和内容；
（二）参照市房地产（chǎn）行政主管部门（mén）制订的（de）示范文本，拟定业主大会议事规则草案和管理规约草（cǎo）案（àn）；
（三（sān））确认业主身份，核定业主的投票权数；
（四）拟（nǐ）定业（yè）主委员会委员候选人（rén）产生（shēng）办法，组（zǔ）织推荐业主委员（yuán）会候选（xuǎn）人；
（五）做好会（huì）议的（de）其（qí）他准备工（gōng）作（zuò）。
前款第（一（yī））项、第（二）项、第（三）项、第（四）项规定的事项，应当（dāng）在（zài）会议（yì）召开（kāi）十五日前，在物业管理区域内书面公告。
第十二（èr）条 物业管理区（qū）域（yù）内业主人数较多的，可（kě）以以幢、单元、楼（lóu）层等（děng）为（wéi）单位，推（tuī）选（xuǎn）一名业主（zhǔ）代表参加业（yè）主大（dà）会会议。推选（xuǎn）业主代表参加（jiā）业主大会会（huì）议的，业主代表（biǎo）应当于参加业（yè）主大会会议三（sān）日前（qián），就业主大（dà）会会议拟讨论的事（shì）项书面征求其所代表的业主的意见（jiàn）。需投（tóu）票表决的（de），业主赞同、反对及（jí）弃权的（de）具（jù）体（tǐ）票数（shù）经本（běn）人签（qiān）字后，由业（yè）主代表在业主大会会议（yì）上代（dài）为（wéi）投（tóu）票。
业主可以委托代理（lǐ）人参加（jiā）业主大会会议（yì），代（dài）理（lǐ）人应当持（chí）业主书（shū）面委托（tuō）书并根（gēn）据委托（tuō）内（nèi）容进行投（tóu）票表决（jué）。数人共（gòng）有一（yī）个物业（yè）的，共有人可以推（tuī）选其中一人（rén）参加业（yè）主大（dà）会会议。
第十三条 业（yè）主大会或者业（yè）主委员会的决（jué）定，对业主具（jù）有约束力。业（yè）主大（dà）会或者业（yè）主委员会的决定侵害业主合（hé）法权益的，受侵害的业（yè）主可以（yǐ）请求人民法院予以撤销。
第（dì）十四条 业主大（dà）会应当依法选举产生一个业主委员（yuán）会。
业主委员会由委（wěi）员五人以上（shàng）十五人（rén）以下单数组成（chéng），具体人数根据该（gāi）物业管理区域（yù）的实际情况确定。业（yè）主委员会委员的任期由（yóu）业主（zhǔ）大会议事规则规（guī）定。
业（yè）主委员（yuán）会应当自选（xuǎn）举产生之日起（qǐ）三日内召开首次（cì）业主（zhǔ）委员会会议（yì），推选产（chǎn）生业（yè）主委员（yuán）会（huì）主任一人，副主任一至二人。
业主委员会委员本人、配偶（ǒu）及其近亲（qīn）属不得（dé）在（zài）为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职（zhí）。
业主大（dà）会在选举业（yè）主（zhǔ）委员会委（wěi）员的同时，具备条（tiáo）件的，应（yīng）当选举出业（yè）主委员会候补委员（yuán）。候补委员列席业主委员会会（huì）议，不具有表决权。在（zài）个别（bié）业（yè）主（zhǔ）委（wěi）员会（huì）委员资格（gé）终止时，经（jīng）业主委员会决定，从（cóng）候（hòu）补委员中按照（zhào）得票多（duō）少（shǎo）依次递补（bǔ），并在本（běn）物业管理区域内公示。
第十五条 业主委员会（huì）委员应当符合下列条件：
（一）是本物业管理区（qū）域内具有完全民事行（háng）为能力的（de）业（yè）主；
（二）模范履行按时交纳物业（yè）服务费（fèi）用及其他业主（zhǔ）义务；
（三（sān））热心公益事业，责任心强，公正（zhèng）廉洁，具（jù）有一定的组织能力；
（四）具（jù）备（bèi）与物业管理相关的专业知识；
（五）身体（tǐ）健康，有必要（yào）的（de）工作时间。
第十六条 业主委员会应当自（zì）选举产生（shēng）之日起（qǐ）十日内，将业主委员会（huì）委员的姓名、性别、年龄、住址、工作单位等情况在（zài）本物业管理区域内显（xiǎn）著位置公示。
业主委员会应当（dāng）自（zì）选举产生之（zhī）日起（qǐ）三十日（rì）内，向物业所在地县（xiàn）（市（shì））区房地产（chǎn）行政主管（guǎn）部门（mén）和街（jiē）道办事处、乡镇人民政府备案。备案材料中应当载明业（yè）主大（dà）会（huì）成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会（huì）委员名（míng）单和各项表决结果。备案材料（liào）齐全的，物（wù）业所在地县（市）区房地产行（háng）政主管部门和街道（dào）办事处、乡镇（zhèn）人民政府出具备案回执。
业主委员会的印章刻制，按照市房地产行（háng）政主管部门与市公（gōng）安部门的规定执行。
第十七（qī）条 业主大（dà）会定（dìng）期（qī）会议应当按照（zhào）业主（zhǔ）大会议事规则的（de）规定（dìng）由业主委员（yuán）会（huì）组（zǔ）织召开。物（wù）业管（guǎn）理区域内有百（bǎi）分之（zhī）二十以上业主提（tí）议，或者经（jīng）业主委员会（huì）决定，业主委（wěi）员会应当组织（zhī）召（zhào）开业主大会临（lín）时会议。但是（shì），已经业主（zhǔ）大会决定的事项，在下次业主大会定期会（huì）议召开前，不得提议召开（kāi）业主大（dà）会临时会议重新（xīn）决定。
物业管理区域（yù）召（zhào）开业（yè）主大（dà）会会议前，业主委员会应（yīng）当告（gào）知（zhī）相（xiàng）关的居民委员会。居民委员（yuán）会（huì）可（kě）以派员列席。
业主委（wěi）员会不按规定组（zǔ）织召开业主大（dà）会会议的，物业所（suǒ）在地的县（市）区房地产行政主管部门（mén）应当责令业主委员会限期组织召开（kāi）；逾期（qī）仍不召开的，经百分之二十以上业主申请，由物业所在地县（市）区房地产（chǎn）行（háng）政主管部门（mén）会（huì）同街道（dào）办事处、乡（xiāng）镇人民政府指（zhǐ）导业主召开。
第十八条 业主委员会执（zhí）行业（yè）主大会（huì）的决定事项，履行下列职责：
（一（yī））召（zhào）集（jí）业主大会会议，报（bào）告物业（yè）管理的实施（shī）情况；
（二（èr））代表业（yè）主与（yǔ）业主（zhǔ）大会选聘的（de）物业服务企业签订物业服务（wù）合同（tóng）；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，掌握（wò）物（wù）业（yè）服（fú）务企业履行物业服务合同情况；
（四）监督管理规（guī）约的实施；
（五）法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第十九（jiǔ）条（tiáo） 三分之一以上业主委员会委员提议或（huò）者业主委员（yuán）会主任认为（wéi）有必要的（de），应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一（yī）次。
召开业主（zhǔ）委员（yuán）会会议，应当有（yǒu）过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员（yuán）人数的半（bàn）数以上书面同意。
业主委员会的决定（dìng）应当自决定（dìng）作（zuò）出之日起三日内在物业管理区（qū）域内公告后生效。
第二（èr）十条（tiáo） 业主（zhǔ）委员（yuán）会有（yǒu）下列情形之一的，应当召开业主（zhǔ）大会予（yǔ）以改选：
（一）过半数以（yǐ）上委（wěi）员不（bú）履行职责的；
（二）多次侵犯（fàn）业主合（hé）法权益又（yòu）不（bú）整改的；
（三）做出违（wéi）法或者错误决（jué）定，经有关行政主管部门（mén）责令改正，但拒不（bú）改正（zhèng）或者拖延改（gǎi）正的（de）。
业主委员会不召集业主大会（huì）改选的，经百分之（zhī）二（èr）十（shí）以上业（yè）主申请（qǐng），物业所在地县（xiàn）（市）区房地（dì）产行政主（zhǔ）管（guǎn）部门可以会同街道办事处（chù）、乡镇（zhèn）人民政府组织召开业主大会改选。新的业主委员会成立后，按照本（běn）办（bàn）法（fǎ）第十六（liù）条（tiáo）的规定公示、备案。
第二十一条 业主委员会委员、候补委员（yuán）不再是本物业管理区域内业主的，其委员、候（hòu）补委员资格自（zì）行（háng）终止。
业主（zhǔ）委员会委员、候补委（wěi）员有下列（liè）情形之一的，业主委员会（huì）会议可以决定终止其委员（yuán）、候补委员资格：
（一（yī））以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）受过刑事（shì）处分的；
（三（sān））因疾（jí）病等原因丧失履行职责能力的；
（四（sì））不履行业主义务的；
（五（wǔ））无正当理由连续（xù）三（sān）次（cì）不参（cān）加（jiā）业主委员会（huì）会议的；
（六（liù））不宜继续担任业主（zhǔ）委员（yuán）会委员、候补（bǔ）委（wěi）员的其他情形。
业主（zhǔ）委员会委员资格终止的（de），应当自终止之（zhī）日起三日内（nèi）将其保管的有关（guān）财务凭证（zhèng）、档案等文件资料、印章及其他属于（yú）全体业主所有（yǒu）的财物交还（hái）给（gěi）业主委（wěi）员会（huì）。
第二（èr）十二条（tiáo） 业主委员会根（gēn）据（jù）业主大（dà）会议事规则规定的（de）任期届满二（èr）个月前，应当召（zhào）集业主大会，组织换届选举；无力（lì）召（zhào）集业主大会、组织换届选举的（de），由物（wù）业所在（zài）地县（市）区房地产（chǎn）行政主管部门会（huì）同（tóng）街道（dào）办（bàn）事处、乡镇人民（mín）政府组织换届选举（jǔ）。
第二十三条（tiáo） 物业管理（lǐ）区域不（bú）成立业主大会的，可以由房地产行政主管部门会同（tóng）街（jiē）道办事处、乡镇（zhèn）人（rén）民政府，在征得专有（yǒu）部分占建（jiàn）筑物总面积过半（bàn）数且（qiě）总人数（shù）过半数的业主同意后（hòu），将本（běn）办法（fǎ）第七条第（二）项（xiàng）、第（四）项、第（dì）（五）项、第（六）项、第（七）项事（shì）项，委托（tuō）物业管理区域所（suǒ）在地的居（村）民委员（yuán）会组织实施。委托期（qī）限为三年，可以连续委托。
按照城市（shì）总体规划属于农村城市（shì）化范围内（nèi）的住宅项目，需要对（duì）房（fáng）屋及配套的（de）设施设备和（hé）相关场（chǎng）地进行维修（xiū）、养（yǎng）护、管理，维护本区（qū）域环境卫生（shēng）和相（xiàng）关秩序（xù）的，可以由居（村）民委员会参照业主（zhǔ）委员会（huì）职责，按照有（yǒu）关法律、法规和规（guī）章的规（guī）定开展工作。
第（dì）二十（shí）四（sì）条 业主大会、业主（zhǔ）委员会和接受（shòu）委托（tuō）的居（村）民（mín）委员会开展工作（zuò）的经费由（yóu）全体业主承担（dān），不得由（yóu）物业服务企业承担。业（yè）主大（dà）会、业主（zhǔ）委员会和接受（shòu）委托的居（村）民委员会工作经费使用情况应当（dāng）定（dìng）期在物业管理区域内公（gōng）告，接受业主（zhǔ）的监督。
第三章 前期物业管理
第（dì）二十五（wǔ）条（tiáo） 建设单位应当（dāng）在物业（yè）管理区域内提供物业管理（lǐ）用（yòng）房：建筑物（wù）总面积五万平方米（建筑面积（jī），下（xià）同）以（yǐ）下（xià）的，为一百至二百平方米（mǐ）；超过五万平方米（mǐ）的，每五万平（píng）方米以内，增加五十（shí）至一百（bǎi）平方米。物业管理（lǐ）用房（fáng）中（zhōng）的业主（zhǔ）委员（yuán）会用房面积不（bú）低于（yú）三十平方米。
物业管理（lǐ）用（yòng）房应当为地面以上的（de）独（dú）立成套房屋（wū），水、电、煤气、暖气（qì）、通信、排水等设施设备（bèi）齐（qí）全（quán），具备（bèi）使用条件。门卫房（fáng）、电话（huà）交换机（jī）房、监控室、员工休息室、换（huàn）衣间、浴室、食堂、储（chǔ）藏（cáng）室等面积不计入物业管（guǎn）理用（yòng）房面积。
物业管理用房具体位置，由城乡规划主（zhǔ）管部门在（zài）确定详细规（guī）划图时明确。
物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，任何单位和个（gè）人不得（dé）改变物业管理用房（fáng）的用途。前期物业服务合同终止时（shí），物（wù）业服务（wù）企业应当将物业管理（lǐ）用房移交给业主委（wěi）员会或者建设单位管理（lǐ）。
市房地产行（háng）政主管部门在核发商（shāng）品房预售（shòu）许可证和（hé）办理房屋所（suǒ）有权（quán）初始登记时，应当核查（chá）并注（zhù）明（míng）物业管理（lǐ）用房（fáng）房号。
第二（èr）十六条 住宅（zhái）物业的建设单位，应当通过招投标（biāo）的方式（shì）选聘具有相应（yīng）资质的物业服（fú）务企业（yè）。招标时应当（dāng）在发布招标（biāo）公告或者（zhě）发出（chū）投标邀请书的十日前，持下（xià）列材料到物业所在地的县（市（shì））区房地产行（háng）政主管部门备案（àn）：
（一）建设项目（mù）中标确认书或者具有法律效（xiào）力的其他批准文件；
（二）经批准的建设项目详细规划图；
（三）招标公告或者投标邀请书；
（四）招标文件；
（五）法律、法规（guī）、规章规定的（de）其他材料。
房地产行政主管部门（mén）发现（xiàn）招标有违反（fǎn）法律、法规、规章行（háng）为的，应当（dāng）责令招标（biāo）人改正。
选聘物业服（fú）务企业，投标人少于三个或者同一物业管理区域住宅物（wù）业建（jiàn）筑面积在二万平方米以（yǐ）下的，经物业所在（zài）地县（xiàn）（市）区房（fáng）地产行（háng）政主管部门批准，可（kě）以采用协议方式选聘（pìn）具有资质的物业服务企业。
第二十七条 新建（jiàn）住宅物业，建设单位应当在取得（dé）商品（pǐn）房预售许可（kě）证之前完成前（qián）期物（wù）业服务企业选（xuǎn）聘工作，并与中标或者协商选聘的物业服务（wù）企（qǐ）业签订前期物业服（fú）务合同。
建设单位在办理（lǐ）商品（pǐn）房（fáng）预售许可（kě）证时，应当提供前期（qī）物业（yè）服务合同和物业服务方案，物业服务方案应当（dāng）载明选聘物业服务企业（yè）情况。
第二十（shí）八条 建设单位销（预）售物（wù）业时，应当将选聘（pìn）的（de）物业服（fú）务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区（qū）域（yù）图（tú）、物业服务内容、服务标准（zhǔn）、物业服务（wù）费标准（需注明以价格主管部门批准为准）等事项，向（xiàng）物业所在地（dì）县（市）区房地产行政主管部门备（bèi）案并（bìng）在销（xiāo）售（shòu）场所公示。物（wù）业（yè）买受人与建设（shè）单位签订物业买卖合同（tóng）时，应当（dāng）书面承（chéng）诺遵守（shǒu）临时管理（lǐ）规约及同意公示的其（qí）他（tā）事项。
第二十九（jiǔ）条 物业服务企业承接物业时，应当与（yǔ）建设单位对物业共（gòng）用（yòng）部位、共用设施设备进行查验。经查验存在（zài）问题的，双（shuāng）方应当（dāng）书面约定（dìng）解决（jué）时限和方（fāng）法。
物业共用部位（wèi）、共用设施设（shè）备有重大质量问题的，建设单位应当（dāng）进行整（zhěng）改。待整改完成，双（shuāng）方验收合格后（hòu），再行（háng）移（yí）交。
第（dì）三十条 建设单位在物业竣工或者交（jiāo）接物业时（shí），应（yīng）当将物业管（guǎn）理区域内的下列资（zī）料分别移交城市建设（shè）档案馆和（hé）物业服（fú）务企业保管：
（一）竣工总平面（miàn）图，单体（tǐ）建筑、结构、设（shè）备竣工图，配套设施（shī）、地下管网（wǎng）工程竣工图等竣工验收资（zī）料；
（二）设施设（shè）备的安装、使用和维护保养等技术（shù）资（zī）料；
（三（sān））物业质量（liàng）保修文件和物业使用（yòng）说（shuō）明文件；
（四）物业管理所（suǒ）必需的其他资料（liào）。
移交物业服务企业的前款（kuǎn）资料（liào）归全体（tǐ）业主所有（yǒu）。物业（yè）服务企业（yè）因管（guǎn）理（lǐ）不（bú）善（shàn）导致资料丢失或者损坏的（de），应当（dāng）负责补齐（qí）。前期物业服务合同终（zhōng）止时，应（yīng）当（dāng）全部移（yí）交给业主委员会或者建（jiàn）设单位。
第三十一条（tiáo） 建（jiàn）设单位应当按照国家规定的保修范（fàn）围和保（bǎo）修期限，承担物业的保修责任。物（wù）业服务企业对属于保修范围和保修（xiū）期内的（de）房屋质量问题（tí），应当及时通知建设单位。建设单位应当（dāng）立即通知施工单位到现场核查情况，予以保修。建设单位无（wú）法（fǎ）通（tōng）知施（shī）工单位（wèi）或（huò）者施工单位不按工程质（zhì）量保修书约定进行保修的，建（jiàn）设单（dān）位应当另（lìng）行（háng）委托其他单位保修。
建设单位不履行保修义务或者拖延履（lǚ）行（háng）保修（xiū）义务的，物业服务企业可以向建设行政（zhèng）主管部门反映，由建设行（háng）政主管部门依法进行（háng）监管。
保（bǎo）修期（qī）满或者保修范围以外的（de）物业维修、保养由物业服（fú）务企业按（àn）照物业服务（wù）合同的约（yuē）定承担。
第四章 物业（yè）管理服务（wù）
第三十（shí）二条 从事物业（yè）服务的单（dān）位应当（dāng）自领取（qǔ）企业法人营业执照之日起三十（shí）日内（nèi），向（xiàng）市（shì）房地产行政主（zhǔ）管（guǎn）部门（mén）申请（qǐng）取得物（wù）业服务企业资质证书。
物（wù）业（yè）服务企（qǐ）业资（zī）质证（zhèng）书不得转让（ràng）、出租、出借。
第三十三条 物业（yè）服务企业应（yīng）当（dāng）在办（bàn）公地（dì）点（diǎn）显著位置，将物（wù）业服务企业资（zī）质证书、服务（wù）项目、服（fú）务标准、服（fú）务电话等公示，并按照价格主管部（bù）门的（de）规定（dìng）进行（háng）收费（fèi）公示。
第三十四条（tiáo） 业主应当根据（jù）物（wù）业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主与物业（yè）使（shǐ）用人（rén）约定由（yóu）物业使（shǐ）用人交（jiāo）纳物（wù）业（yè）服务费用的，从其约定，业主负连带交（jiāo）纳责任（rèn）。
已竣工（gōng）但尚（shàng）未出（chū）售或者尚未交给（gěi）物（wù）业买（mǎi）受人的物业，物业（yè）服务费用由建设单位按（àn）收费标准交（jiāo）纳（nà）。
违反物（wù）业服务合同约定（dìng），业主未按时（shí）交纳（nà）物（wù）业服务费用的（de），业（yè）主（zhǔ）委员会应当督促（cù）其限期交纳；逾期（qī）仍不交纳的，物业（yè）服务企业可以向人民法（fǎ）院起（qǐ）诉。
第（dì）三（sān）十五条 业主出租物业的，应当在物业租赁合（hé）同中，对物业服务费用（yòng）的交纳作出约（yuē）定，并在（zài）合同（tóng）签订后十日内，将物业承租人、出租期（qī）限及物业费用的交纳等约定事项书面告知业主（zhǔ）委员会和物业服（fú）务企业。
物业转（zhuǎn）让（ràng）时，买受人应当要（yào）求出卖人结清物业服务费（fèi）和（hé）住房维修费用。未结清的，由买卖双方与物业服务（wù）企业约定结清方式。
第三十六条 物业（yè）管理区域内（nèi），供水（shuǐ）、供（gòng）电、供气、供热、通（tōng）信、邮政（zhèng）、有线电视（shì）等单位（wèi），应（yīng）当向接受（shòu）其（qí）服务的最终用户收取相关费（fèi）用。
物业（yè）服务企业接（jiē）受委托代（dài）收前款费用的，不得向（xiàng）业主（zhǔ）收取手续（xù）费等额外费用。
第三十七条（tiáo） 物业服务企业应当（dāng）履行物业服务合同（tóng），接（jiē）受业主（zhǔ）、业主大会、业主委员会的（de）监督。业主委员会应当就物业服（fú）务企业（yè）履行合同约定情况每（měi）年至少一次征（zhēng）求业主意见（jiàn），认为履行合同约定（dìng）的，予以（yǐ）确认；业主要（yào）求整改的（de），通知物业服务（wù）企业（yè）及时整改。
第（dì）三（sān）十八条 物业服务合同期满前，物业服务（wù）企业（yè）和业主委员会无正（zhèng）当理由不得单（dān）方面提前（qián）解除（chú）合同。一方（fāng）依（yī）法（fǎ）或者依据（jù）合同约定要求（qiú）提前解除物（wù）业服务合同的，应当提前（qián）二个月书面告知对方（fāng）及（jí）物（wù）业所在地县（市）区房地产行政主管部门。
物（wù）业服务合（hé）同期（qī）满二个月前，业主委员会应当召（zhào）集业主大会会议（yì），讨论（lùn）决定物业服（fú）务企业（yè）的聘用事项。业（yè）主（zhǔ）大会决定继续聘用的，应（yīng）当依法与物业服务（wù）企业签订新的物业服（fú）务合同；不继续聘（pìn）用的，应当按（àn）照（zhào）本办（bàn）法规定重新选聘新（xīn）的物业服务企业。
第（dì）三（sān）十九条 物业服务合同期满不再续（xù）订以及依法解除或（huò）者依（yī）据合同约定（dìng）提（tí）前解除的（de），原（yuán）物业服务企业应当（dāng）自合同终止之日起十日内（nèi）退出该物业管理区域。在（zài）退出物业管理区（qū）域之前，应当按照国（guó）务院《物业管理条例》的规定，向业主委（wěi）员会或者新（xīn）聘的物（wù）业服（fú）务企业移交物业管理所需资料、预收的物业（yè）服务费用及其收支账目和物业（yè）管（guǎn）理用（yòng）房。
物业（yè）服务合同终（zhōng）止时，业主（zhǔ）委（wěi）员会与原物业服务企业应（yīng）当成立移交小组，负（fù）责处理相关债权债务和物业（yè）管理资料移交等事（shì）务。原（yuán）物业服务企业不得以未（wèi）结清债（zhài）权债务为由拒绝移交或者退出。
物业（yè）服务企（qǐ）业退（tuì）出物（wù）业（yè）管理区域后，业主大会尚（shàng）未选聘出（chū）物业服务企（qǐ）业（yè）的，环境卫生工作由城建部门委托经核（hé）准的生活（huó）垃圾经营性处置单位（wèi）负责（zé）；物（wù）业共用设施设备、场（chǎng）地需（xū）要维修养护的，由利益相关的（de）业主按照（zhào）规定（dìng）使用专项维修资金维修；没有专（zhuān）项维修资金（jīn）或者专项维修资金不足（zú）的，由利益相关的业主（zhǔ）自筹。
第四十条 业（yè）主（zhǔ）、业主（zhǔ）委员会（huì）、物业使（shǐ）用人和物业服务企业（yè）在物业（yè）管理活动中发生矛（máo）盾和争议的（de），可以向物业所在地的街道办（bàn）事处（chù）、乡镇人民（mín）政府或者居民委员会反映，街道（dào）办事处（chù）、乡镇（zhèn）人民政府或者（zhě）居民委（wěi）员会应当及时进行调解（jiě）。
市房地产行政主管部门应当建立物业投诉制度，对业主、业主委（wěi）员会、物业使用人（rén）和物业服务（wù）企业在物业管理活（huó）动中的投诉，应当（dāng）依法及时调查、处理，并将调查（chá）或者处理结果及时（shí）回复（fù）投诉人；属于其（qí）他（tā）行政管理部门职责的，市房地产（chǎn）行政主管（guǎn）部门应（yīng）当（dāng）及时移交（jiāo）有关（guān）行政管理部门处理，并告知投诉人。
第五章 物业的使用与维护
第四十一条（tiáo） 业主、物（wù）业（yè）使用（yòng）人使用物业时，应当遵（zūn）守法律、法规、规章和管理规约的规（guī）定，在供水、排水、通（tōng）风、采光、通行、维修（xiū）、装饰装修、环境卫（wèi）生、环境（jìng）保护等方面，按照有利于物业（yè）安全使用，外观整洁以及（jí）公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，处理好相邻关系（xì）。
第四十二条 在物业管理区（qū）域（yù）内（nèi）不（bú）得有下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构；
（二）侵占（zhàn）、损坏公共场地、共用部位、共用设（shè）施设备；
（三（sān））擅自改变（biàn）物（wù）业（yè）规划用途；
（四（sì））违反规（guī）定饲养家（jiā）禽、宠物；
（五）违反（fǎn）规定摆摊设点、占道经营；
（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
（七）在建筑物、构筑物（wù）上违章搭建、涂写（xiě）、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传（chuán）品；
（八）堆放（fàng）易燃、易（yì）爆、剧毒或者含有放射性（xìng）物质的物品，排放（fàng）有毒、有害物质或（huò）者超过规定（dìng）标准的噪音；
（九）违反规定从事妨碍业（yè）主（zhǔ）正常生活的（de）经营活动；
（十）法（fǎ）律（lǜ）、法规、规章和（hé）管理规（guī）约禁止的（de）其他行为。
有前款所列行为之一的（de），物业（yè）服务企业应（yīng）当及时劝（quàn）阻、制（zhì）止，督促改正（zhèng）；拒不改（gǎi）正的，应当及时向有关行（háng）政（zhèng）管（guǎn）理部门（mén）报告。有关行（háng）政（zhèng）管理部门在接到报告（gào）后，应当依法对违法行为予以制止或者依法（fǎ）处理。
第（dì）四十（shí）三条 业主或（huò）者物业使（shǐ）用人（rén）装饰装修（xiū）物业（yè），应（yīng）当事先书面（miàn）告知物业服务企业。物业（yè）服务（wù）企业按照有（yǒu）关规定，与（yǔ）业主（zhǔ）或者物业使用人签订物业装饰（shì）装修协（xié）议，发现违反法律、法规、规章和协议行为的，应当制止。已造成不良后果或者（zhě）不听制止的，按照（zhào）建（jiàn）设（shè）部《住（zhù）宅（zhái）室内（nèi）装饰装修（xiū）管理办法》的（de）规定处理（lǐ）。
第四十四条 物业管理区域内按照规划（huá）建设的公（gōng）共（gòng）建筑和共用设（shè）施（shī），不（bú）得改变用途。业主依法（fǎ）确需改变公共（gòng）建筑和共用设施用（yòng）途的（de），业主委员会应当持业主大会（huì）决议到有关行政管理（lǐ）部（bù）门办理手续（xù），经批准的，由业主（zhǔ）委员会（huì）持有关批准（zhǔn）文件（jiàn）告知物业服务（wù）企业。涉及需（xū）要改变物业服务合同约定事项的，应当（dāng）与物业（yè）服务企（qǐ）业重新约定。
业主大会决定前款（kuǎn）事项前，由业主（zhǔ）委员会（huì）征求物业服务企业的（de）意见。物业服（fú）务企业根据法律、法规（guī）和规章的规定，认为不宜改变用（yòng）途的（de），应（yīng）当向业（yè）主委员会做（zuò）出书面（miàn）说（shuō）明。业主大会（huì）的决议违（wéi）反（fǎn）法律（lǜ）、法规和（hé）规章规定的，物（wù）业（yè）服（fú）务企业应当报（bào）告相关行政主管部（bù）门。
第四十（shí）五条 供水、供电、供气、供（gòng）热、通信、邮（yóu）政、有（yǒu）线电视等单位（wèi），应当（dāng）依法承（chéng）担物业管理（lǐ）区域内相关管（guǎn）线和（hé）设施设（shè）备的维修、养（yǎng）护的（de）责（zé）任（rèn）。
供水、供电、供气、供热、道路（lù）、排（pái）水、通信、邮政、有（yǒu）线（xiàn）电（diàn）视等单位，在物业管理区域内的新增、养护、维（wéi）修（xiū）、更新（xīn）和（hé）改造工程,需（xū）要临（lín）时占用、挖掘道（dào）路、场地或者共（gòng）用（yòng）部位的（de），应当在计划施工十（shí）五日前（qián），持施（shī）工计划（huá）书、图纸等材料，与物业服务企（qǐ）业就施工时间（jiān）、施工（gōng）范（fàn）围（wéi）、恢复方式、违约（yuē）责任等事项签订（dìng）协议（yì）后，方可施工。物业（yè）服务（wù）企（qǐ）业不得无（wú）故阻挠施工（gōng）。
紧（jǐn）急抢险的，施（shī）工单（dān）位应当（dāng）在（zài）抢险同时向物业服务企业通报，施工后及时恢复（fù）原状。
第四十六条 车辆在物（wù）业（yè）管理（lǐ）区域内（nèi）公共场地或者占用业主共有道路的停放（fàng）、收费、管理和费（fèi）用的使用（yòng）办法等事项（xiàng），由业主大会决定。
物（wù）业管（guǎn）理区域停（tíng）车场管理（lǐ）办法（fǎ）的示范文本，由市（shì）房（fáng）地产行政主（zhǔ）管部门制（zhì）定。
第四十七条 利用物业共用部位、共用设（shè）施设备从事经营活（huó）动的（de），在向（xiàng）有关行政主（zhǔ）管部门办理审批（pī）手续前，应当征得（dé）相关业主、业主大会书面同意，并征求物业服务（wù）企业意见。经批准的，应（yīng）当（dāng）与物业服务企业签订有偿使用协议，所得收益归（guī）全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定（dìng）使用。
物业服务企业（yè）与物（wù）业（yè）共（gòng）有部位、共用设施设（shè）备的经营者签（qiān）订有偿使用协议，不得损害业主的合法权益（yì）。
第四（sì）十八（bā）条 利用物（wù）业共用部位、共（gòng）用设施设备从事经（jīng）营（yíng）活动，应当遵守（shǒu）有关法律、法规和（hé）规章的规定，不（bú）得影响（xiǎng）房屋安（ān）全和正常使用（yòng）。
第四十九条（tiáo） 业主转让（ràng）或者出租物业时，应当将（jiāng）管理规约（yuē）、物业管理有（yǒu）关规定告（gào）知受让人或（huò）者承租人，受让（ràng）人或者承租人应当认真履行并承（chéng）担相应责任。
业主应当在物业（yè）转让合同或者租赁合同签订之日起十（shí）日内，将（jiāng）物业转让或者出租的有关情况书面告（gào）知物业服务企业。
第五十条 住宅物业、住宅小（xiǎo）区（qū）内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的（de）非住宅物业（yè）的业主（zhǔ），应当按照国家有（yǒu）关（guān）规定交纳专项维修资金。
专（zhuān）项维（wéi）修资金属于（yú）业主所有（yǒu），专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用（yòng）设施设备的维修和更（gèng）新、改造，不得挪作他用。
第五十（shí）一条 物业共用部（bù）位、共用设施（shī）在保修期满（mǎn）后出现（xiàn）严（yán）重损坏，影（yǐng）响业主和（hé）物业使用人（rén）正常生活（huó）和安全，业主不（bú）同（tóng）意维修的（de），市房地产行（háng）政（zhèng）主（zhǔ）管部门可（kě）以组（zǔ）织物业服务企业维（wéi）修，并告知业主（zhǔ）大会，维（wéi）修费用在专项维（wéi）修资金中支付。
第（dì）六章 法律责任
第（dì）五十（shí）二条 建设单（dān）位（wèi）（公有住房（fáng）出售单位）违反本办法有下（xià）列行（háng）为（wéi）之一的，由（yóu）房地产行政主管部门责令限（xiàn）期（qī）改正，逾（yú）期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款：
（一（yī））违反本（běn）办法第十条（tiáo）规定，不提（tí）出成立首次（cì）业主大（dà）会报告或者不（bú）提供物业出售和业（yè）主（zhǔ）入（rù）住明细、物（wù）业基本（běn）情况（kuàng）等材料（liào）的；
（二）违反本办法第二十八条规定，未（wèi）将应当备案、公示的事项备案（àn）、公示的。
第（dì）五（wǔ）十三条 物业服务（wù）企业违反本办法有下列行为之一的，由房地产行政（zhèng）主管部门按照（zhào）下列规定处罚：
（一）违反本办法（fǎ）第（dì）三十条第二（èr）款规（guī）定，将资料丢失（shī）或者损坏，又不补齐的（de），责令限期改正（zhèng）；逾期不（bú）改正（zhèng）的，处五千元以上一（yī）万（wàn）元以（yǐ）下罚款；
（二（èr））违反本办法第（dì）三（sān）十（shí）二条第二款规定，转让、出（chū）租、出借物（wù）业服务企业资质证书（shū）的，责（zé）令限期改正，处五千元罚款；
（三）违反本办法（fǎ）第（dì）四十五条规定，无故（gù）阻挠（náo）施工的，给予警告，责令改正。
第五十（shí）四条 物业服务企业（yè）违反本办法第三十九条规定不退出物业管理区域的，业主委员会可以依法提起诉讼。
第五十五条 违反本办法涉及其他行政主管部门权限的，由有关行政主管部门依法处理。
第七章（zhāng） 附 则
第五十六条（tiáo） 业主自行或者委托其他管理人对房（fáng）屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，可（kě）以参照本办（bàn）法（fǎ）执行。
第五十七条 本办（bàn）法自2009年（nián）10月1日起施行。
大连市人（rén）民政府1999年12月23日公布的《大（dà）连市城市住宅区（qū）物业管理办法（fǎ）》（大政发（fā） [1999] 123号（hào））同时废止。
