中国经济周刊5月18日（rì）报道房产税（shuì）开征脚步声渐近。

5月（yuè）12日，一则“上海近日将出台楼（lóu）市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网（wǎng）站的显著位置（zhì）。而一个星期（qī）前的5月4日，国务院法制（zhì）办（bàn）财政金融（róng）司副司长季怀银也通过官方媒体（tǐ）透露：“开征住（zhù）房保有（yǒu）环节的税收，是保证住房市（shì）场健康发展的治本之策（cè），也是解决当（dāng）前我国面（miàn）临（lín）的多项棘（jí）手问题的治本之策，早（zǎo）开征比晚开（kāi）征好，但（dàn）需分（fèn）步实施（shī）而（ér）非一（yī）蹴而就”。

这（zhè）一（yī）表态意（yì）味着（zhe）政府开征住房保（bǎo）有环节税的基（jī）本框架（jià）和政策措（cuò）施已基本成型。

本刊获悉，中（zhōng）央政府已紧锣密（mì）鼓地进行房产税各项准备工作，其中包括（kuò）税（shuì）种设（shè）置（zhì）、征税范（fàn）围、免征额和税（shuì）率的设定等细节。中央财税部门的基本思路是（shì），对1986年发布（bù）的《房产税暂行条（tiáo）例（lì）》进行修订，将房（fáng）产税覆盖到个人（rén）非营业性房（fáng）产，在某（mǒu）些房价（jià）上涨过快城市先行试点。

开（kāi）征房产税最现（xiàn）实

关于房（fáng）产税开征（zhēng），目前（qián）流（liú）传有多（duō）种版本，如（rú）上海开征房产保（bǎo）有税（shuì），重庆（qìng）获批房产特别（bié）消费税。此（cǐ）外，物业税空转也一直是媒（méi）体关注的（de）焦点。

“这几个名称其实说的（de）是一个（gè）事情，在概念上没有准确不准确（què）之说，我认（rèn）为表述比较（jiào）合（hé）理的（de）是房地产税;但（dàn）是在具体操作上（shàng）面，用别的说法（fǎ）也没有关（guān）系，比（bǐ）如叫房产保有税也不是不行。”财政部（bù）财科所所（suǒ）长贾康向《中国经济周（zhōu）刊》分析说。

中央财经（jīng）大学税务学院副院长刘桓认为，重庆的房产特别消费税是（shì）最（zuì）不靠谱的，“因为房产（chǎn）特别消费税肯定是流（liú）转税，需要在买卖中缴（jiǎo）税，这就（jiù）违背了房地（dì）产税是财（cái）产（chǎn）税的基本性质，税理上是（shì）讲不通的;此外，还增加了买（mǎi）房人的负（fù）担，搞不好，还有可能变成（chéng）涨价的因素。

“上海提出的保（bǎo）有税这个说法是（shì）对住房（fáng）保有环节征收的房产税，这句话是被媒体通俗化了（le），其实（shí）房产（chǎn）保有税就（jiù）是房产税（shuì），只不过（guò）过去房产税只是对商业地产开征（zhēng）。” 刘桓说。

房产税在（zài）中国（guó）并非新税种。1986年10月即在城市、县（xiàn）城（chéng）等（děng）按年征收，其中，对个人（rén）所（suǒ）有非营业性房（fáng）产免征。而物（wù）业税，早在2003年10月召（zhào）开的中共十六届三中（zhōng）全会时就写入了决议，并于2003年开始（shǐ）在全国进行物业（yè）税“空转”试（shì）点，其重要内（nèi）容就是（shì）“房地产模拟评（píng）税（shuì）试点”(评税试（shì）点范围（wéi）仅针对（duì）经（jīng）营性房产，不涉及（jí）居民个人住宅)。截至2009年（nián）末（mò），已经有（yǒu）北京、江（jiāng）苏、深（shēn）圳、重庆、辽宁、宁夏、河南（nán）、安徽、福建（jiàn）、天津10个省份(含（hán）计划单列（liè）市)试点模拟评税。今（jīn）年（nián）开（kāi）始，模拟评税试（shì）点扩大至（zhì）全（quán）国，每（měi）个（gè）省份选择一个城市进行（háng）试（shì）点（diǎn）。

“有了10个（gè）省（shěng）份物业税（shuì）“空转（zhuǎn）”的经（jīng）验，房产税评估税（shuì）基，在技术上不存在问题。”贾康告诉《中国经济（jì）周刊》。

在刘桓看来（lái），物业税是一个好税种（zhǒng），如（rú）果开征（zhēng）房产税还存在土地使用税（shuì）问（wèn）题，“一所（suǒ）房（fáng）子，要交土地使（shǐ）用税、房产（chǎn）税，比较复杂。如果开征物业税，可（kě）以把土（tǔ）地（dì）使用（yòng）税、房产税合在一（yī）块，在交（jiāo）了土地出让（ràng）金之后，土（tǔ）地（dì）就不用再交使用税了（le）。因此，开征物业税，会对费、税（shuì）的管理进行重新规范（fàn）。而房产（chǎn）税只是在原有基础上征税，综合配套的（de）进一步改革目标是达不到的。”

但（dàn）他同时表示，目前由于物（wù）业税开（kāi）征涉及到的利（lì）益方比较多，首先绕不开（kāi）立法程序，“要出（chū）台物业（yè）税，肯定要先通过人大立（lì）法变成法律，虽然（rán）从长远看是一个好税（shuì）种（zhǒng），但是（shì）‘远水不（bú）解近渴’，开征房产税（shuì）更为现实。”

刘（liú）桓（huán）告诉记者，房产税在美国就叫（jiào）房地产税。在美国，房地产（chǎn）包含土（tǔ）地所有（yǒu）权（quán），买卖、转让时是房（fáng）子跟地一起转让。但在中国，由（yóu）于土地属于国有，如果按照房地产税来征（zhēng）收不合适。

“其（qí）实当时之所以提出物（wù）业税概念，核心是（shì）绕开（kāi）地（dì）权的问题，毕竟地（dì）面建筑是你的;而没有土地（dì）的地面建筑，在香港就（jiù）叫（jiào）物业，所（suǒ）以当时就提出要开征（zhēng）物业税。虽然有点不伦不类、怪模怪样（yàng），但是准确地表达了这个含义。” 刘桓告诉记者，叫什（shí）么（me）名称并不重要，重要（yào）的是能不能开征（zhēng）以及能不（bú）能达到开征的目的（de）。”

5月11日，国家（jiā）税务总局一位官员（yuán）在一个（gè）公开场合表示，“前段（duàn）时间大家所说的住（zhù）房保有税、房产消费税都是（shì）错误的，并没有这（zhè）两个税种。根据（jù）现有的法律，房产（chǎn）税与物业税有可（kě）能启（qǐ）用（yòng）。”

“不太（tài）可能是物业税，有可能是房（fáng）产税。” 这（zhè）位官员（yuán）说。

上（shàng）海、北京或将率先试点

目前，物（wù）业税试点还在紧锣密鼓（gǔ）进行，而房产税的开（kāi）征已经提上议事日程。

近（jìn）日，有消（xiāo）息称（chēng），上海正（zhèng）紧（jǐn）锣密鼓讨论制（zhì）订（dìng）上海楼市调控细（xì）则（zé），其中包括房产（chǎn）税征收办法（fǎ）。最终选定的方案是应用现有（yǒu）的房产税概念，初步（bù）草（cǎo）案将家庭人均面积（jī）作（zuò）为是（shì）否征收（shōu）房产税的（de）重要依据，如（rú）果符合征税（shuì）条件，需按（àn）年（nián）支付相（xiàng）当于房产价（jià）值8‰的房产税（shuì），计税基础为评估价而（ér）非房产成交价（jià）。

针对上述传言（yán），刘桓（huán）分析认为，这（zhè）或许是（shì）上海（hǎi）已（yǐ）经（jīng）得到默许（xǔ）试点的一（yī）个信号，国家如果开征房（fáng）产（chǎn）税，或许会拿上海、北京、深圳等城市做先行试点地（dì）区（qū）。只（zhī）不过上海（hǎi）公布了（le）房产税消息，北京目前没有（yǒu）表（biǎo）态（tài）。

“房（fáng）产税虽属地方税，但税收立法权在中央，上海能不能（néng）开通试点（diǎn）还（hái）要视中央统一的部署（shǔ）。”刘桓（huán）说。

房产（chǎn）税调控力度不大

我国现行的房地产税制（zhì），是在1994年税制改革的（de）基础（chǔ）上逐步形成的（de）。在现行的（de）税制中，房地（dì）产（chǎn）业领（lǐng）域涉及的税项主要有营业税、土地增（zēng）值税、房地产税、契（qì）税、耕（gēng）地（dì）占（zhàn）用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用（yòng）税、城镇维护建设税、固定资产（chǎn）方向调节税等10多类（lèi）。现行（háng）税制把行政（zhèng）机关、人（rén）民团体、军（jun1）队自用、财政（zhèng）拨付（fù）事业费的机构、个人居住（zhù）用房等房产列（liè）为免税对象。

如果征收（shōu）房产（chǎn）税有两个关（guān）键因素（sù）：计税依据和税基如何确定。

已经披露并广为流传的上海试点（diǎn）方（fāng）案中的计（jì）税依据是需按年支付相当于房产值（zhí）8‰的房产税。这意味（wèi）着，如果一套房子价值100万（wàn）元，那（nà）么（me），每（měi）年应交房产税8000元。在业内人士看来，“8‰”这个数值比较接近房（fáng）产税对商业地产开征的额度。

记者注（zhù）意到，在1986年版的《房（fáng）产税（shuì）暂行条例》中规定，对于不出租（zū）的房产，计税依据（jù）是（shì）房产（chǎn）原（yuán）值一次（cì）减除10%至30%后的（de）余值，若没（méi）有房产原值（zhí）作为依据，则由房产（chǎn）所在（zài）地税务机关（guān）参考同类房产核定，税率为1.2%;对于出租的房产，租金收入为计税依据，税率为12%。

据记者了解，目（mù）前上报国（guó）务院法制局（jú）和人（rén）大法工委的（de）方（fāng）案，也是（shì）按照原（yuán）来的（de）房产税，比照商业（yè）经营（yíng）性地产自用房产的办法，原值打7折再乘以1.2%。

刘桓（huán）给记者算了（le）一笔账（zhàng），比如（rú），一套价值 100万（wàn）的房子，按照70%折旧后做为（wéi）依据，就是70万，每年征收1.2%就（jiù）是8400元。这跟上海的8‰的（de）房产税比较接近。

上述国家税务（wù）总（zǒng）局官员表示，“如果开征房产（chǎn）税，调控（kòng）力度并不大，不必太恐（kǒng）慌（huāng）。”

(本文来源（yuán）：中国（guó）经济（jì）周刊 作者：王红茹)